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Expertos, mentiras y agentes inmobiliarios
La información es poder y los expertos son aquellos que tienen cierta información que los demás no tenemos. Pero hay dos errores que podemos cometer al solicitar los servicios de un experto.
El primero es pensar que un experto, una vez fijados sus honorarios, tratará de ayudarnos y no de engañarnos. Pero misteriosos son los incentivos de los expertos.
En
Freakonomics se menciona un
estudio que afirma que los agentes inmobiliarios obtienen una media del 3% más por la venta de sus propiedades que por propiedades equivalente de sus clientes y esperan una media de 10 días más que sus clientes para vender la propiedad. Por supuesto, un agente inmobiliario quiere cerrar rápidamente la operación de su cliente porque un 3% más de una propiedad de digamos 200,000 euros --unos 6,000 euros-- le aportan un beneficio extra de un 5% --unos 300 euros--, por lo que no merece la pena el trabajo extra durante esos 10 días. Así, el agente inmobiliario puede incluso sugerir a los posibles compradores --con el objeto de cerrar la operación lo antes posible-- que su cliente está dispuesto a vender la propiedad por menos dinero, y convencer a su cliente de aceptar una oferta más baja: ¡No puede rechazarla. Un vecino suyo lleva meses intentando vender un adosado como éste por algo menos de esa cantidad!.
Pero es posible cometer un segundo error, mucho más sutil, y que me parece más interesante. En el artículo
EVERYBODY’S AN EXPERT Putting predictions to the test. by LOUIS MENAND
podemos leer que, según el psicólogo Philip Tetlock, los expertos cuyas opiniones son más utilizadas en las tertulias y artículos hacen peores predicciones que el puro azar. Ese fenómeno se ha hecho famoso en los últimos años en las predicciones bursátiles. The Wall Street Journal ha publicado durante mucho tiempo los resultados de una serie de competiciones consistentes en seleccionar un grupo de acciones. Los participantes: un grupo cada vez distinto de analistas financieros y el puro azar. Las selecciones de los analistas han dado resultados ligeramente mejores que las del puro azar, pero no mucho más y quizás ni siquiera significativamente mejores.
Tetlock también menciona que los consejeros académicos no lo hacen mejor que una simple fórmula que tenga en cuenta el nivel académico y los resultados de los exámenes de los alumnos.
Detrás de este fenómeno Tetlock señala algunas causas
1.Manejar demasiada información puede disminuir nuestras opciones al apostar por relaciones menos probables. Un ejemplo experimental típico de esta falacia probabilista es el "problema de Linda". Si al lector se le dice que Linda es una chica de 31 años, extrovertida y brillante. Licenciada en filosofía, como estudiante era una activista antinuclear muy preocupada por temas de discriminación y justicia social. ¿Qué encontraría más probable?. Que linda fuese una empleada bancaria, o una empleada bancaria y activista feminista. La gente suele responder lo segundo. ¡Seducción por los detalles!.
2.Mantener una reputación con apuestas originales
3.No valorar en su justa medida los aciertos en predicciones pasadas.
4.Atender los hechos que refuerzan nuestra visión de las cosas y rechazar aquellos que la contradicen.
Pues bien, con el precio de la vivienda, creo que los expertos han caído precisamente en ese error: creer que detrás de la dinámica de precios existe una serie de complejas circunstancias que implican el precio de los créditos, la liberalización o no del suelo, el endeudamiento de las familias, la búsqueda de inversiones seguras y un amplio espectro de causas. Mirado con el ojo clínico del experto, uno se las da de sabiondo valorando en ésta y en aquella tertulia los factores con los que predice que la burbuja inmobiliaria se desinflará o no, los precios de las casas seguirán subiendo o no, el ritmo será más moderado o no, etc.
Pero cojamos nuestro ojo ignorante y miremos a los datos puros y duros. A continuación podemos ver la escalada de precios de la vivienda (en euros/m2) en la comunidad autónoma en la que resido, y su comparación con la media nacional obtenidos en
esta página
La primera curiosidad que podemos observar es que apenas haya diferencias notorias de tendencias respecto a la media nacional.
En el siguiente
artículo se hace una media de tendencia de subidas a largo plazo, con lo que podemos sacar las fluctuaciones de los precios y observar una tendencia cíclica interesante
Justo el mismo fenómeno que se ha dado en EEUU durante al menos los últimos 40 años , según este
estudio
Resulta curioso observar cómo los picos de precios se repiten periódicamente y de manera casi idéntica. El patrón se repite en todo occidente, y la duración de un proceso de subida y caída de precios es del orden de unos 12-16 años.
Según este último estudio, algo que no nos sorprende es que la inflación de demanda esté provocada por inversores y compradores con alto poder adquisitivo. Y el principal motor de la escalada de precios se produce en las “zonas calientes” de las grandes ciudades que poco a poco se va trasladando a las afueras.
Una correlación interesante se produce entre el precio en el inicio de la subida, y el precio final alcanzado en el máximo. En la siguiente figura se puede ver --para ciudades de EEUU-- la relación entre precio inicial de 1995 y el máximo provisional de 2002 (donde todavía no se había alcanzado realmente el máximo). En el eje vertical aparece el factor multiplicador del precio.
Este estudio nos dice una cosa importante. Una vivienda sometida a las leyes del mercado crea una situación de injusticia para los más desfavorecidos. Y la vivienda es –o debería ser– un bien social. Tener una casa digna es uno de los mayores objetivos de un ser humano en su vida. Y en un país de ladrillo y cemento como éste, deberíamos haber ya aprendido la lección.
2006-06-18 16:15 | Sociedad, Dinero, Economia |
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